Location meublée
CFE et location meublée : qui paie, qui est exonéré
Louer en meublé est une activité professionnelle au sens de la CFE, même à titre non professionnel au sens fiscal. Plusieurs exonérations existent — toutes reposent sur la notion d'habitation personnelle.
Un loueur en meublé est en principe redevable de la CFE, y compris en LMNP. Trois exonérations de plein droit existent à l'article 1459 du code général des impôts : la location d'une partie de sa résidence principale, la location occasionnelle d'une partie de son habitation personnelle à un prix raisonnable, et les meublés de tourisme classés ou chambres d'hôtes faisant partie de l'habitation personnelle — cette dernière pouvant être supprimée par délibération de la commune. En dessous de 5 000 € de recettes, la cotisation minimum n'est pas due.
Le principe : la location meublée est imposable
La distinction entre loueur professionnel et non professionnel, familière en matière d'impôt sur le revenu, n'a pas d'équivalent direct pour la CFE. Le statut LMNP ne dispense de rien : la location meublée constitue une activité professionnelle non salariée exercée à titre habituel, donc entrant dans le champ de la CFE.
C'est l'une des surprises les plus fréquentes chez les propriétaires : découvrir un avis de CFE alors qu'ils considéraient louer « à titre privé ». L'imposition se fait dans la commune du logement loué, et non à leur domicile.
Les trois exonérations de l'article 1459
Le code général des impôts prévoit plusieurs exonérations de plein droit, toutes construites autour d'une même idée : le bien loué doit faire partie de votre habitation personnelle. Dès lors que vous louez un logement distinct, acquis pour être loué, aucune ne s'applique.
- La location meublée d'un logement compris dans votre résidence principale
- La location ou sous-location occasionnelle d'une partie de votre habitation personnelle, à un prix raisonnable
- Les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes, lorsque ces locaux font partie de votre habitation personnelle — résidence principale, ou secondaire en dehors des périodes de location
Le piège du meublé de tourisme classé
L'exonération des meublés de tourisme classés et des chambres d'hôtes comporte une réserve décisive : elle s'applique « sauf délibération contraire de la commune ». Autrement dit, votre commune peut décider de la supprimer.
Deux propriétaires exploitant un meublé classé identique, dans deux communes voisines, peuvent donc être traités différemment — l'un exonéré, l'autre imposé, sans qu'il y ait la moindre erreur. Avant de contester, il faut donc vérifier la délibération locale : le service des impôts des entreprises doit vous communiquer les éléments ayant fondé l'imposition.
À noter également : le classement du meublé de tourisme est une procédure formelle. Un logement simplement décrit comme « de tourisme » sur une plateforme de réservation n'est pas classé au sens fiscal.
Le seuil de 5 000 € de recettes
Comme pour toute activité, les redevables dont les recettes de la période de référence n'excèdent pas 5 000 € sont exonérés de la cotisation minimum. Pour la CFE 2026, la période de référence est 2024.
Ce seuil concerne beaucoup de loueurs occasionnels. Attention toutefois : il s'apprécie sur les recettes brutes encaissées, avant charges et avant commission de plateforme. Un revenu net faible peut correspondre à des recettes brutes supérieures au seuil.
Ce qu'il faut vérifier sur votre avis
Trois points expliquent la majorité des écarts en location meublée. D'abord la nature du bien : s'il fait partie de votre habitation personnelle, une exonération est peut-être applicable et n'a jamais été demandée. Ensuite l'année de début : la CFE n'est pas due l'année où l'activité commence, et la base est réduite de moitié l'année suivante. Enfin le montant des recettes retenu, qui détermine la tranche de base minimum.
Un dernier cas revient souvent : la location a cessé, le bien a été vendu ou repris en habitation, mais l'activité n'a jamais été radiée. L'imposition continue alors mécaniquement, faute de déclaration de cessation.
Questions fréquentes
Un LMNP paie-t-il la CFE ?
Oui, en principe. Le statut de loueur en meublé non professionnel relève de l'impôt sur le revenu, pas de la CFE. Seules les exonérations de l'article 1459 du CGI, liées à l'habitation personnelle, permettent d'y échapper.
Je loue un studio acheté pour investissement, suis-je exonéré ?
Non. Les exonérations supposent que le bien fasse partie de votre habitation personnelle. Un logement distinct acquis pour être loué est imposable, sous réserve du seuil de 5 000 € de recettes.
Je loue ma résidence principale quelques semaines par an
La location d'une partie de votre habitation personnelle, de façon occasionnelle et à un prix raisonnable, est exonérée. La location du logement entier pendant vos absences relève d'une analyse plus fine, notamment au regard du classement en meublé de tourisme.
Dois-je déclarer mon activité de location meublée ?
Oui. Une déclaration initiale 1447-C doit être déposée avant le 31 décembre de l'année de début. C'est aussi par une déclaration que se demandent les exonérations facultatives.
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